📌 #任泽平楼市二八分化加大

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🔥 核心城市抢地王、三四线去库存难，中国楼市正在经历一场前所未有的"冰火两重天"

7月最后一周，北京、上海、广州三大一线城市同步上演"抢地大战"，单日揽金超300亿元。上海杨浦八埭头地块经过219轮竞价，保利发展与华润联合体以161.2亿元拿下，溢价率高达35.83%，楼面价突破10.2万元/平方米，成为2026年"总价地王"。北京朝阳酒仙桥地块248轮竞价后以46.8亿元成交，广州荔湾地块更是经过50轮拉锯，绿城以溢价率40.97%胜出。经济学家任泽平最新研判指出，#任泽平楼市二八分化加大#已成定局，头部城市优质资产正在被央国企集中扫货，而大量三四线城市却面临量价齐跌的窘境。

背后的逻辑很清晰：央国企投资策略已全面"换仓"，从广撒网转向只盯核心区。中指数据显示，保利发展上半年权益拿地金额377亿元居行业榜首，全部布局上海、杭州、北京等高能级城市。一位品牌房企投资人士坦言："现在不追求极致利润，能守住基本利润就行，核心地块亏钱是小概率事件，外围城市才是真正的风险区。"

上半年楼市另一大标志性变化：二手房交易量首次在全国范围内超过新房。住建部数据显示，二手房占交易总量比例达50.4%，18个省份二手住宅交易面积超过新建商品住宅。一线城市和12个区域中心城市6月新房+二手房交易总量同比增长21.7%，207个城市实现正增长。这说明市场并非全面萎缩，而是需求正在从增量市场向存量市场迁移，"卖旧买新"的置换链条一旦打通，将有效激活整个房地产市场。

但分化信号同样清晰：一线城市二手房成交回暖、议价空间收窄，而三四线城市挂牌量高企、去化周期拉长至20个月以上。政治局7月30日会议将"稳定房地产市场"放在"筑牢安全屏障"首位，提出加快"卖旧买新"链条、推进城市更新和"好房子"建设——政策重心也从单纯刺激需求端，转向供需两端同时发力。

任泽平的"二八分化"论断不只是描述现状，更是对未来趋势的预判：20%的核心城市核心地段将继续保值增值，80%的普通城市普通地段将进入长期调整通道。上半年房地产开发投资同比下降18%，但高技术制造业增长13.3%，经济的"K型分化"与楼市的"二八分化"高度共振——产业升级的城市吸人、吸钱、吸需求，产业空心化的城市只能被动收缩。

对普通购房者来说，闭眼买房稳赚的时代一去不返。刚需自住仍可择机入市，但投资逻辑已彻底改写：地段回归第一性原理，城市能级决定资产天花板。正如一位业内人士所说："未来买房，先看城市，再看地段，最后才看房子本身。"

综合界面新闻、新华社、财闻、中国经济时报报道 | 2026年8月1日