民生 房产观察

县城房价跌回五年前，空房率高达30%以上，买不起房的年轻人和买不起房的老人，各自困在县城的房子里

一、县城空房率超30%，鬼城不是夸张是现实

中国有2800多个县级行政区，覆盖近6亿人口。然而，随着人口持续向一二线城市集聚，许多县城的住房市场正面临严峻的空置危机。据多家研究机构估算，部分人口流出型县城的空置率已超过30%，个别资源枯竭型城市甚至突破40%，远超国际公认的10%-15%合理区间。

这些房子要么建在新区没人来，要么挂在平台卖不掉。有媒体报道，某中部县城一个新建楼盘已售出800套，但夜间亮灯率不足20%，物业收费率不到40%，小区绿化带长到半人高，路灯坏了一半没人修。房子买的时候是资产，住进去才发现是负债。一位县城业主的吐槽，道出了无数人的心声。

二、谁在买县城的房子？投资客走了，刚需不够了

县城购房群体的结构正在发生根本性变化。过去十年，县城房价上涨的主要推手是三类人：进城务工返乡的农民工、县城体制内人员的改善型需求、以及外地炒房客。

如今，返乡置业潮已大幅降温——农民工更倾向于在中心城市租房而非回乡购房；县城体制内编制缩紧，新增购买力萎缩；而炒房客早在2021年后就撤出了县城市场。住建部数据显示，2022年以来县城商品房销售面积年均下降约8%，部分县城甚至出现有价无市的挂牌量激增现象。

更深层的问题在于人口结构：县城年轻人口持续外流，留守的多为老人和儿童，老龄化率普遍高于全国平均水平。没有年轻人，就没有持续的住房需求，空置的房子最终只能成为压在家庭资产负债表上的沉睡资产。

三、政策转向：现房销售提速，县城市场承压

2026年8月，住建部等三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，现房销售被正式推上改革舞台中央。同时，央行和金融监管总局同步出台房地产信贷管理改革意见，覆盖拿地、融资、建设、销售、按揭和交付全链条。

现房销售制度下，预售制时代先交钱后收房的风险被大幅压缩，但同时也加速了市场分化——资金实力弱的中小房企将更难生存，而县城市场因需求不足、去化周期长，受到的冲击尤为明显。业内分析认为，未来县城住房市场将逐步回归居住属性，投资投机需求将持续出清。

对于已经买了县城房子的人来说，是继续持有还是止损变现？对于还在观望的人来说，县城房子还有没有入手价值？答案或许很简单：房子是用来住的，不是用来炒的——这句话十年前说给炒房客听，十年后说给每个普通人听。

综合经济观察报、人民财讯、公开报道 | 2026-09-06