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828新政后存量房贷利率下调箭在弦上，"以时间换空间"成楼市维稳新抓手

一、40年房贷时代正式开启，月供直降635元

8月28日，央行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，其中最受瞩目的变化之一是：个人住房贷款最长期限由30年延长至40年。以100万元贷款本金、年利率3%计算，30年期等额本息月供为4216.04元，而40年期降至3581.02元，每月直接减负635元，五年累计释放约3.8万元现金流压力。这背后，是央行对存量房贷利率下调的深度铺垫——期限拉长+利率下调双重发力，精准触达刚需和改善群体的还款痛点。

分析人士指出，此次政策并非简单的"放水"，而是配合现房销售改革、预售资金严监管等配套措施，形成系统性制度重构。上海易居房地产研究院副院长严跃进评价称，这是房地产金融领域的一项重大突破，将帮助购房者在收入增长呈阶段性特征的当下，突破还贷瓶颈，让"敢贷、能贷"从口号变为现实。

二、存量房贷利率下调为何被"压哨"至今？

此次新政的另一个关键词是"存量房贷利率调整长期动态化"，业内普遍解读为年内下调预期强烈。事实上，当前存量房贷利率与新增房贷利率之间仍存在显著利差，部分较早时期购房的居民仍承担着4%以上的利率水平，而同期新增住房贷款利率已下探至2.8%-3.0%区间，利差最高可达1.5个百分点。

这一差距不仅影响居民消费意愿，也在一定程度上削弱了前期降息政策的传导效率。央行有关部门负责人在答记者问时明确表示，将给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定。与此同时，《办法》适当放宽了还款能力上限，月所有债务支出与收入比由55%上调至60%，为合理购房需求留出空间。

三、专家观点：稳楼市不是短期刺激，而是长效机制

南开大学金融发展研究院院长田利辉认为，贷款期限最长不超过40年，是对合理住房需求的重要支持，能有效增强刚需和改善性群体的购房可支付性。但招联首席经济学家董希淼也发出提醒：期限延长意味着总利息增加，务必根据自身收入增长预期谨慎选择，切勿盲目拉长。

业内共识是，此次政策组合拳的核心不在"刺激"而在"托底"——既守住风险底线，又释放合理需求，推动楼市从"高周转"向"高质量"转型。综合央广网、新京报、界面新闻报道 | 2026年8月31日