🎯 楼市 · 制度改革
一、政策落地：封顶预售与现房销售双轨并行🔥 核心观点：商品房现房销售制度改革从源头根治"购房盲盒"，预售条件提至主体结构封顶，预售与现房并存过渡，推动房地产从"三高"旧模式转向高质量发展新格局。
8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确提出"稳步推进商品住房销售制度改革"，"各地要有力有序推行商品住房现房销售"。这是适应房地产市场供求关系发生重大变化、加快构建房地产发展新模式的重要基础制度建设。此次改革的核心原则是兼顾当前、立足长远、循序渐进，在现在和未来一段时间内实行现房销售与预售并存发展。
新预售制度将预售条件提高到商品住房主体结构封顶，能够显著缩短购房付款到房屋交付的时间间隔，降低交付风险。同时，预售资金监管进一步强化，由住房资金监管机构统一管理，防范资金被违规抽挪或查封冻结。为实现"所见即所得"，现房销售制度规定在项目竣工验收后房子才能销售，购房人可以实地查看房屋面积、户型和品质后再做出购买决策。
二、专家解读：告别"三高"模式，行业将迎来大洗牌中国房地产行业协会专家柴强指出，随着我国房地产市场从"住房普遍短缺"转向"供求总量基本平衡、结构性供大于求"，高负债、高杠杆、高周转的传统"三高"开发模式已难以为继。现房销售制下，房地产开发企业的竞争优势将主要体现在住房产品品质和配套服务能力方面，经营管理实力不强的企业将被市场淘汰，行业集中度和整体发展质量将得到提升。
浦湛分析认为，从海南全域推行现房销售、湖北荆门试点现房销售的情况看，现房销售不仅没有导致房地产行业大萧条，反而通过规范市场秩序、稳定市场预期，推动当地房地产行业实现了更稳健的发展。《通知》坚持分类稳妥实施，以施行之日是否取得建设工程规划许可证为界限，新出让土地和未取得规划许可证的项目优先选择现房销售，确保平稳过渡。
三、配套支持：定金制与融资重构双管齐下《通知》创新推出的"现房销售定金制"引发广泛关注。实行现房销售的项目在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金。这一制度设计兼顾了供需双方诉求：对企业而言可提前锁定客户、降低市场风险；对购房人而言可提前锁定房源和价格，减轻前期资金压力。
在融资端，商业银行的开发贷将成为房地产项目的主要融资渠道，通过实行主办银行制实现银企利益共享与风险共担。土地出让价款也可按规定分期缴纳，债券、股权等多种融资渠道同步拓宽。这些配套举措将有效减轻开发企业资金压力，降低商品住房开发建设成本，为现房销售制度平稳落地提供坚实保障。
综合住房城乡建设部、中国建设报、证券时报报道 | 2026年8月31日