🏠 房地产 · 市场风向

🔥 2026年上半年全国二手房交易占比首次突破50%，房地产市场正式进入"存量主导"时代。

一、历史性拐点：二手房交易量首超新房

2026年上半年，一个被业内视为里程碑的数据悄然落地——全国二手房在住宅交易总量中占比达50.4%，首次在半年度尺度上超过新房。#全国二手房交易占比超新房#而更值得关注的是，北京、上海、江苏、广东等18个省区市，二手住宅交易面积已全面超越新建商品住宅。清华大学房地产研究中心主任吴璟将此定义为"市场结构之变"，改善性需求取代首次置业成为购房主力，"卖一买一"的置换链条正重塑整个行业生态。

从重点城市来看，全国20城二手房成交规模已经是一手房的2.3倍。前7个月，北京二手房累计成交10.7万套、上海16.8万套，同比分别增长6%和14%，一线城市的二手房活跃度远高于新房。

二、新房分化：核心城市回暖，三四线低迷

与二手房全面走强形成对照的是，新房市场呈现典型的"K型分化"。中指研究院数据显示，今年前7个月100城新建商品住宅成交面积累计约1.3亿平方米，同比下降10%。但拆开看：一线城市新房成交面积同比增长14%，苏州、南京、杭州等二线城市同比增长超20%，核心城市正在缓慢修复。

然而三四线城市和远郊区则冷热两重天。上半年300城住宅用地推出面积同比下降21%，成交面积下降24%，土地出让金下降31%。土地市场的冷热分化同样印证：房企的资金只流向少数有确定性需求支撑的城市，边缘板块的库存压力仍在加剧。

三、从"投资品"到"消费品"：市场逻辑的重构

58安居客研究院院长张波指出，当前市场"存量主导、K型深度分化"特征已经清晰。7月中旬国务院批复的《扩大消费"十五五"规划》首次将住房消费列入大宗耐用商品消费范畴，政策层面正在推动房子从"投资品"向"消费品"回归。而在信贷端，当前的首付比例和房贷利率均为近年最低水平，购房门槛实质性降低。

但门槛低不代表闭眼买。二手房占比反超新房释放的最核心信号是——市场定价权正在从开发商转移到分散的存量房业主手中，买房逻辑必须从"等新房涨价"切换到"看地段流通性"。未来房地产的胜负手，不在于新房还是二手，而在于城市和地段本身。

综合证券日报、新华网、中指研究院报道 | 2026-08-11