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🔥 顶流明星的光环和顶级地段的加持，最终都敌不过市场那条铁律——挂牌价不等于成交价，卖不出去的数字只是数字。

一、四年三挂牌，价格一路向下

香港娱乐圈素有"楼王"之称的周润发，最近又因为房产上了新闻。他名下位于山顶的一套顶级豪宅，自2022年起挂牌放售，至今已两度主动降价，累计下调幅度高达6000万港元。最初这套物业在2018年以2.2亿港元的高价挂牌试水，2022年正式放售时降至1.8亿，到了2026年再次下调至1.6亿，四年下来整整降了6000万，至今仍未找到买家。

这不是发哥唯一的房产交易。今年4月，他以750万港元卖出了西半山一套持有31年的老房子，账面净赚358万，说明他并非"卖不动"，而是山顶豪宅这个级别的物业，流动性确实远远低于普通住宅。价格越高、买家越少、成交周期越长，这是高端房产市场绕不开的规律。

二、豪宅市场的冷意，明星光环也带不热

周润发手握的房产版图并不小，分布在山顶、九龙塘、太子、西贡等地，相关物业市值总计超过10亿港元。但这些数字更多存在于报表里，真要变现时就会发现：资产值多少钱，不是看你买入时花了多少，而是看现在有谁愿意用这个价格接手。

顶级豪宅的困境在于总价高、受众极窄、周转极慢。一套精装修、十几年没住过也没出租过的高端物业，摆在那儿四年无人出价，就已经说明问题了。而在明星房产这件事上，今年更早还有一个更"抓马"的案例——成龙位于北京东城区NAGA上院的两套豪宅，曾因开发商债务纠纷被法拍，总价折合约3亿台币，其中一套起拍价比市值低了近40%，后来因"案外人异议"被撤回。一个卡在价格上，一个卡在权属上，表面看是两回事，本质上说的却是同一件事。

三、普通人不买亿元豪宅，但道理是一样的

发哥这套山顶物业，按1.28亿港元的买入价计算，理论上即便以1.6亿港元成交仍有差价空间。问题在于，挂牌价和成交价之间隔着的不只是一道门，而是一整个市场冷热周期的鸿沟。影帝的身份不能替房子定价，市场情绪也不会因为房主是谁就网开一面。

普通人未必买得起山顶豪宅，但这种"东西明明不错，却迟迟没人按你心理价位来接手"的体验，其实并不遥远。买房时以为地段是王道，卖房时才明白定价差一点就全盘皆输；以为住进去了就算定局，后来才知道权属手续不到位，风险随时可能找上门。周润发和成龙的案例，不过是把这些道理用更夸张的数字演了一遍。

综合头条新闻、香港地产资讯报道 | 2026年8月4日