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🔥 2026年上半年房地产债券融资3158.8亿元同比增21.7%，结束连续5年同期下降，ABS和商业不动产REITs正重塑行业融资逻辑。

一、融资总量触底反弹，结束五年连降

中指研究院7月29日发布报告显示，2026年上半年房地产行业债券融资总额3158.8亿元，同比增长21.7%，增速创2021年以来同期最高水平，结束了连续5年同期下降的局面。这一数据释放出行业融资环境正在发生积极变化的信号。

不过，中指研究院企业研究总监刘水提醒，这种企稳势头并不稳固——资金多用于偿还存量债务，发债规模受偿债刚需驱动；且发债需有在建项目或底层资产支撑，规模受到优质资产约束。整体来看，当前房地产市场仍在筑底期。

二、信用债仍是主力，ABS占比逼近四成

从融资结构看，信用债融资1766.1亿元，同比增长11.8%，占总债券融资比例超过半数，依旧是房企债券融资第一大渠道。ABS（资产支持证券）作为第二大渠道，上半年融资1221亿元，同比增长27.5%，占比达38.7%。其中，有底层资产支撑的CMBS/CMBN和类REITs占比近八成。

尤其值得注意的是，6月份ABS单月融资占比高达58.4%，首次超越信用债成为房企当月首要融资品种。这一结构性变化表明，房企正从"依赖主体信用借钱"向"依靠资产质量融资"跨越。此外，海外债同比增长199.4%，但占比仅5.4%，发行主体集中在少数头部企业。

三、商业不动产REITs开闸，融资逻辑根本性转变

2026年6月，首批4只商业不动产REITs正式挂牌，底层资产分布在北京、上海、西安等核心城市，涵盖写字楼、购物中心等业态。截至目前，已申报商业不动产REITs共22只，预计整体募集资金规模突破700亿元。华润置地等房企已实现公募REITs发行，保利发展、新城控股等也积极申报中。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，商业不动产REITs让国内REITs市场形成更丰富层次，正重塑房企发展逻辑。融资模式从"总对总"集团授信全面转向"项目制"，金融机构以单个项目为独立评估单元，倒逼房企回归经营本身、算"项目账"，推动行业从粗放扩张向精细运营转型。

综合证券日报、中指研究院、中国经济网报道 | 2026-08-03